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速看!36条房地产开发成本明细!太全啦!

 

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核算开发(fa)产品的成本,必须(xu)明确开发(fa)产品成本的种类和(he)内容。房地产开发(fa)成本都(dou)有哪36项你(ni)造(zao)么?

 

一、为取得土(tu)地开发使(shi)用(yong)权(quan)而发生(sheng)的(de)各项费用(yong)

 

1.政(zheng)府地价及市(shi)政(zheng)配套费

支付(fu)的(de)土(tu)(tu)地出让(rang)金、土(tu)(tu)地开(kai)发(fa)费(fei),向政府部门(men)交纳(na)的(de)大市政配套费(fei)、交纳(na)的(de)契(qi)税、土(tu)(tu)地使(shi)用(yong)(yong)费(fei)、耕地占用(yong)(yong)税,土(tu)(tu)地变更(geng)用(yong)(yong)途和超面积补交的(de)地价。

 

2.合作款项

补偿(chang)合作方地价、合作项目建房转入分给(ji)合作方的房屋(wu)成本和相应税金等。

 

3.红线外(wai)市政(zheng)设施(shi)费红线(xian)外道(dao)路、水、电(dian)、气(qi)、通讯等建造费、管(guan)线(xian)铺设费、接口补偿费。

 

4.拆迁补(bu)偿(chang)费有关地(di)上、地(di)下建筑物(wu)或附(fu)着物(wu)的(de)拆(chai)迁补(bu)偿净支出(chu),安置及动迁支出(chu),农作(zuo)物(wu)补(bu)偿费,危房补(bu)偿费等(deng)。

 

二、开发前(qian)期准备费(fei)(前(qian)期工(gong)程费(fei))

 

指在取得土地(di)开(kai)发权之后、项(xiang)目开(kai)发前期的水文地(di)质勘察、测绘、规(gui)划(hua)、设计、可行性研(yan)究(jiu)、筹建、三通一平(ping)等前期费用。

 

主要(yao)包括(kuo)以下内容:

 

5.勘察设计费

 

(1) 勘测丈量(liang)费(fei)(fei):包(bao)括初勘、详勘等。主要有:水文、地(di)质、文物(wu)和地(di)基(ji)勘察费(fei)(fei),沉降观(guan)测费(fei)(fei),日照测试费(fei)(fei)、拨(bo)地(di)钉(ding)桩(zhuang)验线费(fei)(fei)、复线费(fei)(fei)、定线费(fei)(fei)、施(shi)工放线费(fei)(fei)、建筑面积丈量(liang)费(fei)(fei)等。

(2) 规划设计费:

规划(hua)费(fei):方(fang)案招(zhao)标(biao)费(fei)、规划(hua)设(she)计(ji)模型制作费(fei)、方(fang)案评审费(fei)、效果图(tu)设(she)计(ji)费(fei)、总体(ti)规划(hua)设(she)计(ji)费(fei)。

设计(ji)费(fei)(fei):施工图设计(ji)费(fei)(fei)、修改设计(ji)费(fei)(fei)、环境(jing)景观设计(ji)费(fei)(fei)等。其(qi)他(ta):可行性研(yan)究(jiu)费、制图、晒(shai)图、赶图费、样品制作(zuo)费等(deng)。

(3) 建筑研究用房费:包括材料(liao)及施工费

 

6.报(bao)批报(bao)建增容(rong)费

 

(1) 报(bao)批报(bao)建费(fei)(fei)(fei):包括安检(jian)费(fei)(fei)(fei)、质检(jian)费(fei)(fei)(fei)、标(biao)底编(bian)制费(fei)(fei)(fei)、交易(yi)中心手续(xu)费(fei)(fei)(fei)、人防报(bao)建费(fei)(fei)(fei)、消防配(pei)套设(she)施费(fei)(fei)(fei)、散装(zhuang)水(shui)泥集资(zi)费(fei)(fei)(fei)、白(bai)蚁防治费(fei)(fei)(fei)、墙改基金、建筑面积丈量费(fei)(fei)(fei)、路口开设(she)费(fei)(fei)(fei)等、规划(hua)管(guan)理费(fei)(fei)(fei)、新(xin)材料基金(或(huo)墙改专项基金)、教师住宅(zhai)基金(或中小(xiao)学教师住宅补贴费)、拆迁(qian)管(guan)理(li)费、招(zhao)投标管(guan)理(li)费等。项目整体性报批报建(jian)费:项目报建(jian)时按规定向(xiang)政府(fu)有关部门交纳的报批费。

 

(2) 增容费(fei):包括水、电、煤气增容费(fei)

 

7.“三通一(yi)平

 

(1) 临时(shi)道路:接通红线外施(shi)工用临时(shi)道路的设计、建造费用。

(2) 临时用(yong)电(dian)(dian):接(jie)通红线(xian)外施工用(yong)临时用(yong)电(dian)(dian)规划设(she)计费、临时管(guan)线(xian)铺设(she)、改造(zao)、迁移、临时变压器安装(zhuang)及拆除(chu)费用(yong)。

(3) 临时用水:接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。房(fang)企(qi)财税微信(xin):jxhzhaojie】

(4) 场地平整:基础(chu)开挖前的场地平整、场地清运、旧房(fang)拆(chai)除等费用。

 

8.临时设施(shi)费(fei)

 

(1) 临时围墙:包(bao)括围墙、围栏设计(ji)、建造(zao)、装饰费(fei)用。

(2) 临时办公室:租金、建造(zao)及装(zhuang)饰费用。

(3) 临时场地(di)占(zhan)用费(fei)(fei):含(han)施工用临时占(zhan)道费(fei)(fei)、临时借(jie)用空地(di)租费(fei)(fei)。

(4) 临时围(wei)板:包括设计、建(jian)造、装饰费用(yong)。

 

三、主(zhu)体建(jian)筑工(gong)程(cheng)费(fei)(建(jian)安工(gong)程(cheng)费(fei))

 

指项目开发过程中发生的主体内列入土(tu)建预(yu)算内的各项费(fei)用。

 

主要包(bao)括:

9.基础造(zao)价包括土(tu)石方、桩(zhuang)基、护壁(坡)工程费(fei),基础(chu)处理费(fei)、桩(zhuang)基咨询及检测费(fei)、降(jiang)水。

 

10.结构及粗装修造价主要包括砼框架(含(han)独立柱基和(he)条基等(deng)浅基础)、砌(qi)体(ti)(ti)、找平及抹(mo)灰、防水(shui)、垂直运输、脚手架、超(chao)高(gao)补贴、散水(shui)、沉(chen)降(jiang)缝、伸(shen)缩缝、底层(ceng)花园砌(qi)体(ti)(ti)(高(gao)层(ceng)建筑的(de)裙(qun)楼有架空(kong)(kong)层(ceng),原则(ze)上架空(kong)(kong)层(ceng)结构列入裙(qun)楼、有转换(huan)层(ceng)结构并入塔楼)。

 

11.门窗工程主要包括单元(yuan)门(men)(men)(men)、入户门(men)(men)(men)、户内(nei)门(men)(men)(men)、外墙门(men)(men)(men)窗、防火门(men)(men)(men)的费(fei)用(yong)。

 

12.公(gong)共(gong)部(bu)位精装修费(fei)主要包括大(da)堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装(zhuang)修费用。

 

13.户内精装(zhuang)修(xiu)费主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的(de)精装修费用。

 

四(si)、主体(ti)(ti)安装工(gong)程(cheng)费(建安工(gong)程(cheng)费)

 

14.室内(nei)水暖气电管线设备费(fei)

(1) 室(shi)内给排(pai)水(shui)系统费(自来水(shui)/排水/直饮水/热水);

(2) 室内采暖系统费(地板(ban)热/电(dian)热膜/分户燃气炉/管道系(xi)统/暖(nuan)气(qi)片);

(3) 室内燃(ran)气(qi)系统费;

(4) 室(shi)内电(dian)(dian)气工(gong)程费:包括楼栋及单元配电(dian)(dian)箱、电(dian)(dian)表箱、户配电(dian)(dian)箱、管(guan)线敷设、灯(deng)具(ju)、开关(guan)插(cha)座、含弱(ruo)电(dian)(dian)工(gong)程管(guan)盒预埋

 

15.室内设备(bei)及其安装费

(1) 通风空调系(xi)统(tong)费:包括空调设备及安(an)装费用、空调管(guan)道(dao)、通风系(xi)统(tong)费用;

(2) 电梯(ti)及其安装费;

(3) 发电机及(ji)其安装费(fei):包括发电机供货(huo)、安装、机房(fang)降噪费(fei);

(4) 消防(fang)系统费:包括水消防(fang)、电消防(fang)、气体(ti)灭火、防(fang)排烟工程费;

(5) 人防(fang)设备及安装费:包括密闭门、气体过滤(lv)装置(zhi)等。

 

16.弱电(dian)系统费

(1) 居(ju)家防(fang)盗系统费(fei)用(yong):包括阳台及(ji)室内红外探(tan)测防(fang)盗、门磁、紧急(ji)按扭等;

(2) 对讲系(xi)统费(fei)用(yong):包括可视(shi)及非可视(shi)对讲系(xi)统费(fei)用(yong);

(3) 三表远传系统费用:包括水、电(dian)、气远程抄表系统费用;

(4) 有线电(dian)视(shi)费用:包(bao)括有线电(dian)视(shi)、卫星(xing)电(dian)视(shi)主体内外(wai)布线及终端(duan)插座费用;

(5) 电话(hua)系统费用:包括主体内外(wai)布线及终端插座(zuo)费用;

(6) 宽带网:包括主体内外(wai)布线及终端插(cha)座费用。

 

五、社区管(guan)网工程费(基础设(she)施费)

 

17.室外(wai)给排水(shui)系(xi)统费

(1) 室外(wai)给水(shui)系统费(fei):主要包(bao)括小(xiao)区内给水(shui)管道(dao)、检查(cha)井、水(shui)泵(beng)房设备、及(ji)外(wai)接(jie)的(de)消火栓等费(fei)用;

(2) 雨污水系(xi)统(tong)费用

 

18.室外(wai)采暖系(xi)统费主要包括管(guan)道(dao)系(xi)统、热(re)交换站(zhan)、锅炉(lu)房费用

 

19.室外(wai)燃气系(xi)统费主要包(bao)括管道系统、调压(ya)站(zhan)。

 

20.室外电气及高低(di)压设备费

(1) 高低(di)压配电设备(bei)及安装:包括红(hong)线到(dao)配电房的高压线、高压柜(ju)、变压器(qi)、低(di)压柜(ju)及箱式(shi)变压设备(bei)费用;

(2) 室(shi)外强电(dian)管道及电(dian)缆(lan)敷设:室(shi)外强电(dian)总(zong)平线路部(bu)分费用;

(3) 室(shi)外(wai)弱电(dian)(dian)管道(dao)埋设:包(bao)括用于电(dian)(dian)视(shi)、电(dian)(dian)话(hua)、宽(kuan)带(dai)网、智能化布线(xian)的(de)管道(dao)预(yu)埋、检查井等(deng)费用

 

21.室(shi)外智(zhi)能化系统费(fei)

(1) 停车管理(li)系统费用(yong):包括露天停车场管理(li)系统、地下(xia)室或架空层停车场管理(li)系统的费用(yong);

(2) 小区闭路监控系统费(fei)用:包括摄(she)像头、显示屏(ping)及电(dian)气系统安装等费(fei)用;

(3) 周界红外(wai)防越系统费用:红外(wai)对扫等;

(4) 小区门禁系统(tong)费用;

(5) 电子巡(xun)更(geng)系统费(fei)用;

(6) 电子公告屏费用

 

六、园林环境工(gong)程(cheng)费(基(ji)础设(she)施费)

 

指项目所发生(sheng)的园(yuan)林环(huan)境造(zao)价,主(zhu)要(yao)包括:

22. 绿化建(jian)设费 包括(kuo)公共绿(lv)(lv)化(hua)(hua)、组团(tuan)宅间绿(lv)(lv)化(hua)(hua)、一楼私家花园(yuan)、小区周边绿(lv)(lv)化(hua)(hua)支(zhi)出;

 

23. 建筑小(xiao)品 雕(diao)塑(su)、水(shui)景(jing)、环(huan)廊、假山等;

 

24. 道路(lu)、广(guang)场建(jian)造(zao)费 道(dao)路广(guang)场铺设(she)、开设(she)路口工程及补偿费(fei)等;

 

25. 围墙建造费 包(bao)括永久性(xing)围(wei)墙、围(wei)栏(lan)及大(da)门(men);

 

26. 室外照明 室外照明电气工程(cheng),如路灯(deng)、草(cao)坪灯(deng);

 

27. 室外背景音乐

 

28.室外(wai)零星设施儿童(tong)游乐设施(shi)、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅(yi)、阳伞等。

 

七、配套设施(shi)费(fei)(公共配套设施(shi)费(fei))

 

指房(fang)屋开(kai)发(fa)过程中,根据有(you)关法规,产权及收益权不(bu)(bu)(bu)属于开(kai)发(fa)商(shang),开(kai)发(fa)商(shang)不(bu)(bu)(bu)能有(you)偿转让也(ye)不(bu)(bu)(bu)能转作自留固定资产的公共配套设(she)施支出。主要包括以(yi)下几类:

 

29.在开(kai)发小区内发生的不会产(chan)生经(jing)营收(shou)入的不可经(jing)营性公共(gong)配套设施支出(chu),包括居委(wei)会、派出(chu)所、岗(gang)亭、儿(er)童乐园、自行车棚等;

 

30. 在开(kai)发(fa)小区内发(fa)生的(de)根(gen)据法规或(huo)经营惯例(li),其经营收入归(gui)于经营者或(huo)业委(wei)会的(de)可经营性公共配(pei)套设施的(de)支出,如建造幼托、邮局、图书馆、阅览(lan)室、健(jian)身房(fang)、游泳(yong)池(chi)、球场(chang)等设施的(de)支出;

 

31. 开(kai)发(fa)小区内城(cheng)市规划(hua)中规定(ding)的大配套(tao)设施项目(mu)不能(neng)有(you)偿转(zhuan)让和取(qu)得经营收(shou)益权时,发(fa)生的没有(you)投资(zi)来源的费用;

 

32. 对于产权、收入(ru)归(gui)属(shu)情况(kuang)(kuang)较为复杂的地下室、车(che)位等设施,应根据(ju)当地政(zheng)(zheng)府法规(gui)、开发商的销售(shou)承诺等具体情况(kuang)(kuang)确定(ding)是(shi)否摊入(ru)本成本项目。如开发商通过补交地价或(huo)人防工程费等措施,得(de)到政(zheng)(zheng)府部(bu)门(men)认可,取得(de)了该配套设施的产权,则应作为经(jing)营性项目独(du)立核算。

 

该成本项(xiang)目下按各项(xiang)配套设施设立明细科目进行核算,如:

a.游泳池:土(tu)建(jian)、设(she)备、设(she)施;

b.业主(zhu)会所:设计、装修费、资产购(gou)置、单体会所结(jie)构(gou);

c.幼儿园:建造成(cheng)本(ben)及配(pei)套(tao)资产(chan)购置;

d.学校:建(jian)造(zao)成本及配套资产(chan)购置;

e.球场(chang);

f.设备(bei)用房:配电房、水泵房土(tu)建及装修费;

g.车站建(jian)造费:土建(jian)、设(she)备、各(ge)项(xiang)设(she)施。

 

八、开发间接费

 

开发(fa)间接费(fei)(fei)核算与项目开发(fa)直(zhi)接相关、但不(bu)能明确属于特定开发(fa)环节(jie)的成(cheng)本费(fei)(fei)用性支出;以(yi)及项目营销设施(shi)建造费(fei)(fei)。

 

33.工(gong)程管理费

(1) 工程监理(li)费(fei):支付给聘请的项目或工程监理(li)单位的费(fei)用;

(2) 预(yu)结算(suan)(suan)编审(shen)费(fei):支(zhi)付给造价(jia)咨(zi)询(xun)公司的预(yu)结算(suan)(suan)的编制、审(shen)核费(fei)用(yong);

(3) 行政管理费:直(zhi)接(jie)从事(shi)项目开发(fa)的(de)(de)部门(men)(men)的(de)(de)人员(yuan)的(de)(de)工资、奖金、补(bu)贴(tie)等人工费以及(ji)直(zhi)接(jie)从事(shi)项目开发(fa)的(de)(de)部门(men)(men)的(de)(de)行政费

(4) 施工合同外奖(jiang)金:赶工奖(jiang)、进度奖(jiang)

(5) 工程质量监督(du)费(fei):建设主(zhu)管部门的质监费(fei);

(6) 安(an)全监督(du)费:建设主(zhu)管部(bu)门的安(an)监费;

(7) 工程保(bao)险费。

 

34.营销设施(shi)建造费

(1) 广(guang)告设(she)施及发布费:车站广(guang)告、路牌广(guang)告;

(2) 销售环境改造费(fei):会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等(deng)销(xiao)售区域销(xiao)售期间的(de)现场设计(ji)、工(gong)程(cheng)、装饰费;临时销(xiao)售通道的(de)设计(ji)、工(gong)程(cheng)、装饰等(deng)费用;

(3) 售楼处(chu)装修、装饰(shi)费(fei):设计、工程(cheng)、装饰(shi)等;

(4) 样(yang)板间(jian):包(bao)(bao)括(kuo)样(yang)板间(jian)设计、装修、家具、饰(shi)品(pin)以及保洁、保安(an)、维修费。主(zhu)体(ti)(ti)外搭设的样(yang)板间(jian)还包(bao)(bao)括(kuo)建造费用;主(zhu)体(ti)(ti)内样(yang)板间(jian)销售(shou)后回收的设计、装修、家具、家私等费用,在主(zhu)营业务收入(ru)中(zhong)单(dan)列或(huo)单(dan)独记(ji)录(lu),考核时从总费用中(zhong)扣除(chu);

(5) 其他。

 

35.资本(ben)化(hua)借款费用包括(kuo)直接(jie)用(yong)于项目(mu)开(kai)发(fa)(fa)所(suo)借入资(zi)金的(de)(de)利息(xi)支出、折价(jia)或溢价(jia)摊销和辅助(zhu)费(fei)用(yong),以及因(yin)外(wai)币借款而发(fa)(fa)生汇兑差额(e)。因(yin)借款而发(fa)(fa)生的(de)(de)辅助(zhu)费(fei)用(yong)包括(kuo)手续费(fei)等。

 

36.物业管理完善费包括(kuo)按规定应(ying)由(you)开发商承担的(de)由(you)物业(ye)管理公司(si)代管的(de)物业(ye)管理基金(jin)、公建维修基金(jin)或(huo)其他专项基金(jin);以及小区入住前投(tou)入的(de)物业(ye)管理费用(yong)。

 

   
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